严市长看着方案,和陈学兵走到厂区西侧的休息亭。亭外是刚平整好的二期项目工地,黄土漫天,亭内两张折叠椅、一张简易木桌,任颖给两人各递了瓶矿泉水,便识趣地退到远处,市里随行的人见俩人说话,也在远处不再靠近。陈学兵亦表情郑重,静静等着严市长发言。“过了初步研判”,严市长刚才说出的六个字看似轻飘飘,也不像最终拍板,实际上这个结果来得非常不容易。石库门改造这件事,在他搬迁到上海之时市里就有一定许诺,改造方案他也早就交上去了,可一直拖啊拖,拖到了上广电NEC的投资的日期确定,也就是这个月,市里才真正给了明确态度:这个项目可以给股安做。然后就是项目涉及的相关部门讨论。刚一落实下去,问题就一个个浮出水面。因为项目横跨两区,卢湾(巨鹿路石库门别墅地块)和静安(南京西路商业地块),静安、卢湾为税收分配互不相让。卢湾以“石库门保护优先级更高”为由,要求提高商业地块占比至40%,否则拒绝配合拆迁;JA区则坚持“南京西路商业价值核心”,要求独享65%税收,谈判陷入僵局。这40%和65%可不是一回事。卢湾的意思是石库门项目如果全做成别墅,是一次性买卖,缺乏商业的长期税收,要求把40%石库门房屋规划为小型商业,小型精品超市、美容SPA、高端酒窖、会所、茶室之类,让入驻商家长久给辖区缴税。这么一来,户型规划完全不统一,项目的整体下沉开发计划会受很大影响。而静安这边,因为石库门项目是一个整体立项,整体报批、整体核算税收的项目,并非独立项目,所以他们认为自己的南京西路占大头,要项目开发总利润所缴增值税和企业所得税的65%。一个图商家税,一个图项目税,而且项目税份额方面互相还有冲突,卢湾并不同意静安的65%,要求按55/45分。另外,文物局提出“177套石库门单元需保留70%的内部梁柱结构”,直接推翻了原来“留皮去胆”的改造方案。如果按此执行,建设成本至少增加15亿,而且别墅实用面积会大幅缩水。拆迁还没开始,争端就已经来了。“两区和文物局的问题解决方案,就是这些?”严市长很快找到了重点,指着一页问道。“对。”陈学兵见条款狭长,简单解释道:“我们建议,税收按建设进度与运营贡献双维度分配,建设期按地块面积静安60%,卢湾40%,运营期按实际营收,即商业地块归静安、别墅及文化中心归卢湾,同时承诺三年内每年向文化研究中心投入5000万运营资金,由卢湾文物局主导。”“另外,我们邀请文物局专家实地考察,按照梁柱加固+内部空间重构的折中方案,保留核心梁柱并采用加固梁技术,既符合保护要求,又不影响内部户型设计,同时我们承诺把三套别墅无偿改造为石库门文物陈列馆,交由文物局管理。”三年5000万,总共1.5个亿,外加三套别墅,买下三方许可。这1.5亿是交给卢湾文物局的,既是给税收吃亏的卢湾使用,而卢湾文物局又是市文物局的下属单位,相当于一笔钱安抚两方。而石库门文物陈列馆在卢湾境内,可以供人参观,算是有一定长期收益,也是旅游景点,又是一个让双方受益的举措。静安这边,得到想要的税收。至于什么梁加固技术,那是本身就要做的,无非是让文物局的要求看似得到满足而已。严市长听完他的话仍耐心把方案看完,而后拧开面前的水瓶喝了一口,指尖敲了敲陈学兵递来的石库门项目方案,说道:“方案我粗看了,两区税收分配和文物局的问题,你想得挺周全,但有两个问题,你可能没踩透。“嗯。”陈学兵坐直身体,静等下文。“先说说税收。”严市长翻开方案第二页,指着“运营期按实际营收分配”的条款:“你想让商业地块归静安、别墅归卢湾,想法是好,但‘实际营收’怎么界定?南京西路商场卖的货里,有多少是石库门别墅业主消费的?这笔账算得清吗?静安肯定会闹——他们会说,没有南京西路的商圈流量,你的别墅卖不上高价,营收里得给他们分一杯羹。”陈学兵眉头微挑,刚想开口,严市长又摆摆手:“再看文物局,你给卢湾文物局每年投5000万,还捐三套别墅,手笔不小,但你可能不清楚,区文物局不是条条上的,是块块上的,卢湾文化广播影视管理局加挂卢湾区文物局牌子,是区政府组成部门,市文物局和区文物局是指导关系,不是隶属关系。去年豫园改造,卢湾区都点头了,市文物局硬是卡了三个月,就因为没给他们留‘监管权”。你把好处都给了卢湾,市文物局那边,怎么交代?”这番话戳中了陈学兵的疏漏。说实话,他是有点轻敌了,没做太详细的准备。科技板块那边他最近玩得太顺了,技术攻克无非是资源的问题,可回到房地产这边,要平衡的是人心。人心复杂且多变,靠先知无法处理的东西太多了。他端正了态度,认真思考后说道:“您提醒得对,营收界定的问题,我可以加一条‘按物业类型单独核算。别墅的销售收入、商业的租金和销售额,各自独立记账,互不牵扯。至于静安担心的‘流量贡献”,我可以承诺,南京西路商业地块的营销费用,股安承担60%,相当于变相给他们输血。”他顿了顿,补充道:“市文物局那边,我可以调整一下:每年5000万运营资金,拆成两半,2500万给卢湾文物局用于日常运营,2500万注入SH市历史建筑保护专项基金,由市文物局主导审批。另外,石库门文物陈列馆的馆长,由市文物局提名,卢湾文物局聘任,两边都有话语权。”严市长听着,嘴角露出一丝笑意,却没立刻表态,反而话锋一转:“你这个方案,让利太多了。静安要税收、要营销支持,卢湾要资金、要政绩,市文物局要权力,你股安图什么?”陈学兵笑了笑:“图上海的升值潜力。”停车位的涨幅,未来的四万亿带来的地皮疯狂升值,这些事他自然不好说了。严市长也不再追问,手指在“三年投入1.5亿”的条款上敲了敲,又指出一个问题:“我在卢湾待过,这个卢湾文物局的局长老周,是个老干部,老学究,不看重钱,就看重文化传承。你光给钱没用,得让他觉得你是真的想保护石库门,而不是借文化搞地产。"陈学兵叹了口气。这个项目涉及的事情太多太复杂,毕亚雄在四川奔忙,蔡志坚又不擅长处理这种事,阚治冬有自己的部门要管,只有武捷思堪为帮手,但也只能给他处理合作方的事,很多方面还得他亲自安排。卡在这个节骨眼上,要一一处理,确实有点耽误他时间了。但这件事目标明确,回报清晰,断没有半途而废的道理,他只能说道:“石库门风貌的保护细则我会认真做。”严市长看出了他的犹豫,笑道:“150年的建筑,是上海历史的一扇窗,市里不会轻易让人动,也不敢,你想做下来,可不容易,怎么样,有没有想过放弃?其实以你的贡献,我们可以重新考量,给你一块静安境内其他的商业地,和南京西路作为补充,这样两区变一区,没了文物,很多事也就简单了,你也不必这么让利。”陈学兵内心松懈了一瞬。可他随即想到,上海寸土寸金,静安近期根本无相关规划,怎么可能再给他一块商业地?这话怕是另有深意。他醒过神来看向严市长,发现对方也在深深看着他,内心立即明白对方是在试探。试探他的决心。可自己的迟疑肯定已经被对方发现,他也就不再躲闪,也不立即表决心,继续迟疑了一会,才凝眉说道:“是很麻烦,我也犹豫过。”“嗯。”严市长意识到接下来的话有转折,笑着点点头,示意他继续说下去。“但是...”陈学兵认真分析道:“我们要打造品牌高度,成为城市建设商,石库门这样的历史项目是难能可贵的机会,它还是上海这样的经济中心里的重要文化符号,如果我们能做到‘修旧如旧,科技改造、高端智能'的预期规划,那是我们做多少刚需盘、改善盘、商业综合体都无法企及的,难度我早就考虑到,决心,我也一定有,就是亏钱,我也要把它做好。”这话起码八分真,除了亏钱的部分。利润点是早就找好了的,石库门回本,南京西路作为长期回报的商业中心。而从企业发展的角度而言,这个项目是城市级综合改造的敲门砖。香港瑞安集团开发的石库门,上海新天地项目,至今多少年了?至今仍有他们的故事在行业流传。日后的房地产优秀地块多为旧改区域,所涉及的历史建筑和文化区域不会少,只要他能把这个项目做好,以后的超大型招标,他就不需要多啰嗦,只要拿出这个改造案例,就是最好的敲门砖。严市长审视着陈学兵眼中的坚定,笑道:“你有这份长远意识就好,其实我也相信你的能力,更想看看你在房地产方面的建树。不过,还有个事我得提醒你,上海各区领导,私下里一直在比招商引资政绩,你这个项目,两边都想当主导方,谁都不想落后。”陈学兵笑了笑:“这好办,项目签约仪式,让两区领导共同出席,后续的新闻报道按’静安负责商业升级、卢湾负责文化保护”的口径来写,两边都有面子。其实我已经跟复星、上实发展打过招呼,让他们分别跟两区政府对接,复星对接静安,负责商业招商,上实发展对接卢湾,负责文化中心运营,他们都是上海本土龙头,跟两区政府合作多年,能帮我们衔接本地资源。”严市长这才彻底放下方案,站起身拍了拍陈学兵的肩膀,又鼓励道:“行,你考虑得比我想的还周全。剩下的协调工作,我来帮你推进,市文物局那边,我亲自跟局长说,两区的分歧,我组织一次三方会议,把你的方案定下来。”上广电NEC 投资顺利落地是他今年的重要业绩,加上股安当初来上海就是他接洽的,总要出几分力。只是他怕陈学兵急功近利,刚才既是考量,也是提醒。陈学兵轻松下来:“那就麻烦了。”“希望你们股安建设也能如奇点,长征,展讯一样,迅速做到行业头部。”严市长希冀道。陈学兵笑了笑。“房地产周期太长,市场也太大,迅速做到头部不太可能,给我五年吧,五年做到全国头部。严市长侧目:“这么有信心?”这可是全国第一大市场啊,无数国企的核心板块,电子市场和私募基金这样的新兴行业可远不能比,甚至如今的股市绑到一块都没有它大。想做到头部?何其难。“当然。”陈学兵颇有自信:“我们有科技基因,更有金融为骨血,需要的只是展示的机会。严市长观其脸上忽而现出的朝气蓬勃,微笑着轻轻点头,语气沉稳而笃定:“那就好好做,上海会给你这个机会。”千头万绪。一个市场的结束,另一个市场的崛起。股市的钱不会随着往后的行情下跌而消失,而是逐步流进房地产。房地产这个市场,就不是想进就进了,地方核心需求,优质地块竞争,利润回收逻辑,都是复杂的考虑事项。好在他也不是没有优势。资金渠道,就是他最大的外挂。陈学兵回到汇金大厦去了趟长征,开了个会,安排信托公司准备石库门项目的资金筹集,一是银行渠道,二是基金部配合,召回老客户资金。目前全国房价虽然还在涨,但股安建设旗下的房价偏高,回款不到20个亿,还有供应商、成华101尾款合肥天鹅湖的5个亿要应付,现金留一点算一点,石库门项目要尽量动用社会资金去办,信托可以开始动用了,50亿首期征地款,复星和上实已经确定要投15亿,其他几家还在犹豫,等市里审批结果,差额部分股安建设全担,信托能帮忙筹多少就筹多少。只是这次,长征不再是高回报。“现在商业银行放贷的五年期基准利率是7.56%,信托平均6.87%,我们给8个点。”陈学兵安排下去,基金部的徐进,刘增钺,吴自胜都有点懵。刘增铖最直接:“董事长,这点毛毛雨,我们的客户看不上吧?”吴自胜这个老实人见过了这一年的大风大雨,调门也高了不少:“对啊....我们长征募资,至少给十几个点吧?上次QdII信托,客户可挣了一倍啊。”陈学兵摇头:“房地产市场的玩法不同了,几个点的利息能拖死人,告诉老客户,长征是最稳妥的选择,钱在我们这儿好歹是正收益,放在外面,他们不赔就不错了,让他们把握机会,我们的银行通道还要收渠道费,最多能给7个点。”荣显文闻言有些迟疑:“董事长,如果是8个点,只给银行1个点的渠道费,恐怕谈不拢,3G产业基金从银行通道融的20亿,我们给的是13.5%,银行给了3.5%,总共17个点,这次就8个点,现在外面金融机构给的利率又这么高……”“高?活得下来才是重点。”陈学兵点了点桌子:“给你们一个月,把产品和装钱的麻袋准备好就行了,银行通道到时候我会去谈。”